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          行業新聞Industry News

          商業地產典范——萬達廣場

          更新時間:2014-07-05 瀏覽次數:

          萬達公司成立于1988年,于1992年改制為萬達集團股份有限公司,并進入商品房開發領域,先后探索電梯廠、制藥廠、連鎖商業等開發模式,不斷發掘收益穩定的業務領域。1999年萬達開始與商業巨頭“沃爾瑪”合作,提供訂單地產生產,開啟萬達地產商業新紀元。
          2002年長春萬達廣場建成,后萬達廣場以星火燎原之勢覆蓋全國50多個重點城市,投資項目80-100個,現旗下形成商業地產、文化旅游、高級酒店、連鎖百貨四大主要業務板塊。
          自萬達廣場第一代店出現后,歷經10多年潛心鉆研,從第一代單店、第二代組合店,發展到第三代城市綜合體(三代產品特點如下表1所示),并開始向體量更大、功能更全、體現“文化、休閑、購物”為一體的商業綜合城發展,逐步向線上綜合體延伸。萬達正在完成從單一購物中心向大型商業文化購物公園的成功轉變。

          表1:萬達廣場三代產品對比表

          類別

          第一代

          第二代

          第三代

          產品類型

          純商業

          純商業

          商業、酒店、寫字樓、住宅

          選址

          核心商圈黃金地段

          核心商圈黃金地段

          城市副中心、開發區、CBD

          規模

          約5萬㎡

          約15萬㎡

          40-80萬㎡

          業態

          購物功能組合

          購物功能組合

          24小時不夜城+集成功能組合

          業態配比

           

          六到十種業態

          主力店70%—80%,20—30%室內步行街

          主力商家

          超市+家電+影院

          超市+建材+家電+影院

          百貨+超市+家電+美食+影院

          建筑形態

          單個盒子

          多個盒子組合式

          盒子+街區+高層的綜合體

          代表

          長春萬達購物廣場青島萬達購物廣場

          天津萬達購物廣場

          南寧萬達購物廣場

          北京萬達購物廣場

          上海萬達購物廣場


          萬達集團立足第三代城市綜合體的開發經驗,嘗試啟動以“文商旅”為核心的第四代產品——萬達城。萬達城比第三代規模更大,投資更多,并加入旅游文化等主題,武漢的中央文化區是第四代萬達的先行者,其各項指標和規劃均符合“萬達城”的概念。

          五大核心標準模塊構建萬達城,分別為15萬㎡的單體購物中心、20萬㎡的寫字樓、10萬㎡的創意休閑街區、10萬㎡的酒店集群(2家星級酒店+3家以上經濟型酒店)、10萬㎡體驗型娛樂中心(大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項目+影視主題公園)。

          萬達城作為萬達廣場第四代產品,現在全國有十余個項目在建,代表項目有長白山國際度假區、武漢中央文化區、哈爾濱萬達文化旅游城市、青島東方影都等,其各項目建設規模、投資規模、項目特色如下表2所示:

          表2:萬達城項目概況一覽表

          項目名稱

          規模

          投資

          (億元)

          項目特色

          長白山國際度假區

          建設用地11.5平方公里

          230

          滑雪場、會議中心、狩獵場、漂流、高端度假酒店區、大劇院、商業街、娛樂中心、溫泉洗浴中心

          武漢中央文化區

          總建面340萬㎡

          500

          漢秀劇場、漢街、濱河休閑區、萬達影城、奢華酒店集群

          西雙版納國際度假區

          占地6平方公里

          150

          主題公園、度假酒店區、傣秀劇院、商業中心、旅游新城

          哈爾濱萬達文化旅游城

          總建面90萬㎡

          200

          劇場、電影科技樂園、名人蠟像館、電影樂園、美術館、室內滑雪場、室外主題公園

          南昌萬達文化旅游城

          總建面475萬㎡

          近400

          大型舞臺秀、電影城、量販KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園

          青島東方影都

          總建面540㎡

          500

          、影視產業園、電影博物館、影視會展中心

          合肥萬達文化旅游城

          總建面90萬㎡

          300

          大型主題公園、室內水上樂園、兩個電影科技館、酒店群,文化旅游投資占63%

          無錫萬達文化旅游城

          總建面120萬㎡

          超300

          大型舞臺秀、電影樂園和電影城,文化旅游投資占70%


          通過對以上八個項目概況的初步梳理,我們發現萬達廣場第四代產品現已經初步展現以下三種產品特點:

          1)規模大,以建筑群組合的方式存在

          從單體建筑、到簡單組合體、到多樣組合體,目前城市綜合體的規模已經上升到百萬平米的量級。但是,從武漢中央文化區的規劃來看,更多是以建筑群組合的方式構成,這一點類似于上海世博會的功能分區。

          通過文化、旅游、商業、商務、居住等功能建筑群的組合,整個武漢中央文化區項目的占地面積達到了1.8平方米公里,總建筑面積達到了340萬平方米。通過這種組合,開發企業將規模開發的優勢,運用到了新的高度。

          2)資金需求量大,投資門檻高

          在過去的綜合體項目中,多數項目的投資額在40-100億之間。而武漢中央文化區項目的總投資規模在500億元,項目的投資門檻大幅提升。從競爭的角度來看,假如武漢中央文化區項目將會是未來綜合體的發展方向,這對于參與者而言,門檻要求無疑是大幅提升了,對項目操盤者的融資能力、資金管理能力的要求也大幅提升。

          3)以文化體驗為核心

          在過去的城市綜合體項目中,一切規劃和設計都是圍繞購物中心進行的,購物中心為整個項目帶來了人流,聚集了人氣,是整個綜合體項目的靈魂。而在武漢中央文化區項目規劃中,購物中心的地位已經弱化了,更加強調的是“文化體驗”的核心效應。

          萬達在整個項目中,規劃了“楚河漢街”、“漢秀”劇場、電影文化主題公園、名人廣場、大眾戲臺等文化旅游項目,萬達廣場只是其中的要素之一。通過文化、旅游的參與性和體驗性,有效對沖了電子商務的發展對傳統購物方式的沖擊。

          萬達廣場這種以“文商旅”為核心的地產開發模式,一方面迎合政府意愿,提升城市形象和城市商業水準,另一方面也為萬達集團爭取到分期拿地、土地出讓價款、土地款支付形式等政策優惠,以低價獲取政府核心地段土地,并借助政策優勢拓寬萬達品牌推廣渠道。



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